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一线买不起,这些“高价值”二线城市可提前准备……

无道° 2020-09-24 最新资讯
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编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:六土,36氪经授权发布。

很多粉丝在问,一线城市限购,房价高企,在全国楼市调控不断收紧的情况下,有哪些二线城市值得我们先迁入户口,做好购买的准备。

在回答这个问题之前,我们先看看哪些城市是房产投资人眼中的二线城市。

所谓一线这个说法,是民间对城市体系分集中最高等级城市的称谓,它是来源于房地产业的。

一线城市的划分没有公开的标准,属于媒体或者专家分析用语,慢慢的就形成了一种大众的认知习惯,后来就逐渐延伸出来二线三线等等说法。

2013年中国财经杂志《第一财经周刊》提出了新一线城市的概念,并且每年会发布城市商业魅力排行榜,里面把中国的地级以上的城市按照一线、新一线、二线这样一共分成了6级。

城市5类投资价值划分

5月29号,第一财经的新一线城市研究所发布了《2020城市商业魅力排行榜》,这里面新一线是15个城市,二线是30个城市,这45个城市里面,我认为有25个城市是符合我对二线的认知的。

也就是新一线的15个城市加二线的前10个城市。

这25个城市,我把它按照投资价值的标准分成了5类,这个标准是从能级由高向低来排序的。

定位高的6个城市

第一类,城市定位高的6个城市,这6个城市全部都是国家中心城市,其中重庆和天津由于是直辖市排在前两位,成都、武汉、郑州、西安,这4个城市是按照我心目中的排序排出来的。

所属城市群强的城市

第二类城市,我给它的标准是所属城市群非常强,我认为城市群是未来国家和世界发达国家竞争的一个重要的着眼点。

全中国一共有19个国家级的城市群,其中最强的两个珠三角和长三角,我认为是最有价值的。

而长江中游城市群包含的城市太多,城市的强度和首位度不够,成渝城市群其实就这两个城市,所以说在房地产投资里面,不应该看成是一个城市群。

属于珠三角的,在这25个城市里面是东莞和佛山,属于长三角的,是杭州、苏州、南京、合肥、宁波和无锡,这些城市应该说在投资分类里面也是非常具有投资价值的。

腹地深厚的城市

第三类城市是它的城市定位没有那么高,它所在的城市群也不强,但是他的腹地非常深厚。

所谓腹地指的是它所属的省份或者所属的区域人口众多,而且对于这个城市的认同度非常高,有三个城市,长沙、沈阳和昆明。

湖南省人口6000多万,对于长沙的认同度是相当的高。沈阳不仅仅是辽宁省的省会,也是东北的中心,所以其实它的腹地是整个东三省。

而昆明虽然它偏居于我们祖国的西南,但是云南人对于昆明的认同度是非常的高,并且昆明还可以辐射。昆明对整个东南亚都是有辐射的,这个对于昆明的经济发展是有利好的。

自身发展好的城市

除了这三类城市以外,第4类是虽然定位不高,所在的城市群也不是特别突出,而城市的腹地也不够深厚,但是自身发展的非常良好。

这里面包括了青岛、济南、泉州、厦门、福州、大连,这些城市最大的特点就是所属的省份都是多中心的,各自的辐射能力不够强,首位度不够高,但是自身的经济发展还是不错的。

适合本地人买的城市

第5类城市是没有列入到以上4类22个城市里面的3个,分别是哈尔滨、温州和石家庄这三个城市。

一方面我对它们的了解不够深入。

第二个方面,它在整个房地产投资界的影响力也不够,城市的能级也没有那么高。

这三个城市,我觉得本地人是完全可以买的,但是如果跨地域,可能会有更好的选择。

排除:前景一般的城市

把25个二线城市做了简单的分类之后,我们下一步要做的是排除掉那些城市房地产市场前景一般的,那么哪些城市的前景一般呢?

我觉得我个人的看法不能代表大家,所以我给出一个思路,大概有三方面的因素:

第一个是政府的支持力度不够,政府对于房地产打压的比较厉害,或者不重视。

第二类是市场的供需情况不好,可能供求比较平衡,甚至于供大于求。

第三个方面是价格的潜在动力不足,市场可能经过了长期的上涨,已经达到了高点,甚至于出现了回落。

这三类城市我们是要排除出来的。

但这里面有一个最特殊的城市就是长沙,应该说它的政府的打压力度是最强的,但是依旧有很多人非常看好这个城市,也包括我,这里面一些特殊的原因,我在不同的文章里面都有所涉及,这里就不再赘述了。

通过5类分级和最后对市场前景的排除。

我个人认为我自己比较看好的城市有成都、武汉、郑州、东莞、杭州、苏州、南京、合肥、长沙,这里面排名是不分先后的,而且有一些主观因素,所以大家不用按照我这个表来按图索骥,去找投资标的。

城市“入户政策”友好度

谈完了城市的投资价值,我们还要看一个东西叫入户政策,从我收集的入户政策的资料来看,只要是本科及以上学历,二线的城市都可以入户。

只是有些城市有年龄限制,有些城市没有年龄限制。所以如果你是本科以上的学历,那么几乎可以在整个在25个城市里面去选择,同时意味着本科以上的人才,这25个城市都是欢迎的。

但如果你是本科以下的,中专或者大专学历,能够入户的是西安、杭州、重庆、郑州、宁波、武汉、石家庄、苏州。

其中重庆它是不限购的城市,从房产投资的角度来看,不必取得户口,而石家庄入户是零门槛,所以从房产投资的角度来说,相当于不限购。

我们站在投资分析的角度去看,我认为那些入户相对宽松的城市,在未来它的人口增量是可期的,所以我们实际上是在挑选既有价值,入户又松的这些城市来作为我们未来入户投资的一个重要的选票池。

这里面要强调的是,我们首先要确定的是城市投资价值,只有当这个城市的投资价值确定以后,我们的入户辅助性的因素,才会发挥更大的作用。

在这里要提醒大家,在未来房地产政策收紧的情况下,我们千万不要过分的看空,而应该借这个机会做好资格的准备,以便在下一次房地产市场上涨的前夜,能够买入有价值的标的。

补充说明

考虑到粉丝可能会问的问题,这里我补充一点,这25个城市以外的城市,是不是就没有投资价值,或者就一定不如这25个城市?

当然也不是,比如说在二线排行榜里面,还有很强的几个城市,泉州它的经济实力跟东莞是不相上下的。

南宁、南昌这样的城市在本省是具有一定影响力的。

常州、南通、徐州这三个江苏省的城市在这一轮房产的上涨中,它的涨幅是不输于任何一个一二线城市的。

而像珠海以及廊坊的部分区域,它在全国是极具影响力的,而且还有着实质性的利好。

那么这些城市或者这些城市的部分区域都是具有投资价值的,甚至于在某种程度上,它的投资价值还超过了前面25个城市中的某一些。

但是的确确他们不是综合实力那么强的城市,它们的投资要从更细致的方面去研究和分析,而且他们对于户口的要求可能还真的没有那么高。

所以说在这一次的分析中,就没有把它们纳入到分析的范围。

各城市“入户政策”

1.西安最新落户政策:具有本科(含)以上学历的,不受年龄限制;具有本科(不含)以下学历的,年龄在45周岁(含)以下。 

2.杭州最新落户政策:年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的,可申请办理落户。 

3.成都最新落户政策:全日制普通大学本科及以上学历,年龄在45周岁以下可直接落户。 

4.重庆最新落户政策:专科以上或取得初级以上职称即可落户,不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制、没有年龄限制,直系亲属还可以随迁。 

5.郑州最新落户政策:中专以上即可落户。 

6.佛山最新落户政策:本科及以上学历或中级及以上专业技术资格,年龄男50周岁以下、女45周岁以下的各类专业技术人才、管理人才可直接落户。

7.长沙最新落户政策:35周岁以下(含)具有全日制本科及以上学历的应(往)届高等院校毕业生可直接落户。 

8.宁波最新落户政策:大专及以上应届毕业生可先落户后就业,大专工作1年即可无房落户。

9.武汉最新落户政策:博士、硕士研究生毕业不受年龄限制,普通高校本科学历毕业生由年龄不满35周岁放宽至不满45周岁;普通高校专科学历、非普通高校本科学历毕业生由年龄不满30周岁放宽至年龄不满45周岁。 

10.合肥最新落户政策:大专以上即可直接落户;落户合肥并工作的无自有住房的博士,35岁以下硕士,毕业三年内全日制本科、大专、高职毕业生,补贴标准三年内每人每年2万,1.5万,0.6万(不含党政机关、国有企事业单位人员)。 

11. 青岛最新落户政策:正高级职称等高端人才,凭相关证明材料即可落户;50周岁以下博士生、硕士生,45周岁以下全日制本科学历或学士学位人员,由“先就业再落户”放宽到“先落户再就业”;全日制普通专科学历取消社保年限限制。 

12. 南京最新落户政策:研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,凭毕业证书办理落户手续;技术、技能型人才,凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续。 

13. 厦门最新落户政策:应届高校毕业生在厦门就业创业的,可落户;往届高校毕业生中,在厦合法稳定就业,年龄45周岁以下的本科学历毕业生,可在厦门落户。

14. 福州最新落户政策:全日制普通高等院校和留学回国人员,本科学历毕业生落户年龄放宽到35周岁(含35周岁)以下、硕士研究生及以上学历毕业生落户不限年龄。 

15.石家庄最新落户政策:零门槛。 

16. 东莞最新落户政策:统招本科50周岁以下就能申请学历入户。

17. 苏州最新落户政策:专科,连续工作满2年,有社保有房子,30周岁以内;本科,男不超过40周岁,女不超过35周岁。 

18. 天津最新落户政策:全日制高校毕业的本科生40岁以下,硕士45岁以下,博士则不受年龄限制,可直接办理落户。

以上为正文,来自六土

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